Почти музейная редкость: как найти уникальную квартиру на рынке жилья

РБК провели исследование-опрос среди риелторов по вопросу эксклюзивного жилья и где его искать. 
Недвижимость можно коллекционировать, как дорогие автомобили и предметы искусства, поскольку и в этой сфере встречаются объекты редкие, говорят эксперты. К уникальным характеристикам можно отнести и формат жилья, и его историю, и архитектурные особенности, и локацию, и дизайнерскую отделку.

Риелторы рассказали, что это за уникальные предложения и где потенциальный покупатель может их найти.
История и архитектура

Единой классификации объектов, в которых встречаются уникальные предложения, не существует. Как не существует и единого свода параметров, по которым квартиры можно отнести к уникальным. Некоторые риелторы делят редкие предложения условно на три категории. В первую очередь это жилье с историей. Такие квартиры, например, встречаются в сталинках, некогда предназначенных для советской политической, научной и творческой элиты.

Самые яркие примеры — Дом на набережной на улице Серафимовича и жилые сталинские высотки на Котельнической набережной, на Кудринской площади и на Красных Воротах. К этой же категории относятся и квартиры в других эксклюзивных домах, причем построенных в самое разное время. Например, в знаменитом доме со львами в Ермолаевском переулке, который был построен в последние годы войны, а также в доме-сороконожке на Беговой (1978 год) или доме-корабле на Тульской (1981–1990 годы).
Вторая категория — это относительно новые проекты, которые успели завоевать славу благодаря архитектурным особенностям или необычной концепции. Среди них, к примеру, высотки «Москва-Сити» или отдельные особняки в районе Остоженки. «Приобретая такое жилье, можно быть уверенным, что дизайн и планировочные решения в квартире будут уникальными, потому что они почти всегда выполнялись под индивидуальный заказ», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

К третьей условной категории относятся новейшие проекты новостроек, в которых предлагаются нестандартные квартиры: с несколькими уровнями, террасами, отдельными входами с улицы, выходами на крышу, бассейнами и т. п. Это могут быть как абсолютно новые здания, так и реконструированные. «К примеру, сейчас идет реновация памятника архитектуры эпохи конструктивизма — Дома Наркомфина. Здесь сохранится внешний облик здания, а также все планировочные решения, предусмотренные архитекторами еще в 1930-х годах. Среди них, в частности, двухуровневые квартиры, выходящие на две стороны фасада здания», — отмечает Литинецкая.

Виды и дизайн

Ряд экспертов выделяет и иные характеристики уникальных квартир — в частности, виды из окон на знаковые московские достопримечательности: Кремль, храм Христа Спасителя и т. д. «Наличие вида сразу выделяет квартиру из ряда схожих объектов и ощутимо повышает ее ликвидность, привлекательность и цену, поскольку вид из окна — это то, что покупатель своими силами не изменит», — считает руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин отмечает, что действительно неповторимой квартиру может также сделать работа над ней признанных гениев дизайна. Именно это, по его мнению, делает квартиру штучным товаром, который если и имеет аналоги, то не во множественном, а буквально в единичном количестве. И в Москве есть примеры работ звезд мирового дизайна — Келли Хоппен, Филиппа Старка, Антонио Читтерио, Роберта Стерна.

«Уникальность также может создавать и сервис, который предоставляется жителям объекта. Это относится к так называемым брендированным апартаментам, которые реализуются и функционируют под брендом известных отелей, — рассказал Дмитрий Халин. — Обладание подобными объектами свидетельствует о том, что владелец богат, успешен. Поэтому квартир и апартаментов под брендами Bvlgari или Fairmont не бывает много в любой мировой столице, их количество измеряется несколькими шутками или парой-тройкой десятков. Они действительно уникальны, и есть клиенты, которые коллекционируют апартаменты от самых престижных и именитых брендов, как другие коллекционирую произведения искусства».

Известные жильцы

Наличие знаменитого человека в истории квартиры не всегда делает ее эксклюзивной, говорят риелторы — сейчас покупатели меньше внимания обращают на этот фактор. Тут все зависит от совокупности параметров: места, качества дома и квартиры, этажа, видовых характеристик.

«Во многом это связано с тем, что связь с историческими корнями дореволюционного периода у нынешнего поколения покупателей практически утеряна, — поясняет Дмитрий Халин. — А личности советского времени сейчас уже не являются авторитетами. То есть, например, нет престижа, в том, чтобы обладать квартирой Брежнева или Андропова. А героев нового времени мало, они не всегда однозначно интерпретируются и не всегда обладают отличным вкусом».

Более того, некоторых клиентов факт того, что в квартире проживал известный человек, может даже отпугнуть. Стоимости квартире такой довод тоже не добавит, предупреждают эксперты.
К тому же в России раскрывать известное имя владельца недвижимости и уж тем более выстраивать стратегию продвижения на основе этого имени пока не принято. Хотя единичные случаи «громкой» продажи подобных объектов в рыночной практике есть. Например, в этом году на продажу была выставлена квартира фигуриста Александра Жулина. По словам Дмитрия Халина, публикации об этом увеличили количество показов квартиры. «Думаю, эта практика будет постепенно внедряться на рынок, — считает эксперт. — Ведь упускать такой серьезный козырь действительно жаль — воспользовавшись им, можно значительно ускорить продажу квартиры или дома».

Плата за уникальность

Почти всегда предложения, выделяющиеся из основной массы за счет качественных характеристик или исторической составляющей, стоят дороже, отмечают риелторы. При этом правило действует как в массовом сегменте, так и в премиальных.

Например, по данным аналитиков ЦИАН, квартиры в круглом панельном доме в районе Очаково-Матвеевское стоят на 7–9% дороже, чем в почти идентичных типовых девятиэтажках в том же квартале. А квартиры в сталинских высотках по площадям и эргономике планировок не сильно отличаются от жилья в обычных сталинках по соседству, но премия за известность дома будет высокой. Например, в высотке на Котельнической набережной 1 кв. м стоит около 530 тыс. руб., а в домах этого же периода постройки в Замоскворечье — около 350 тыс. руб., квартиры в жилых корпусах здания гостиницы «Украина» стоят почти 600 тыс. руб. за 1 кв. м., а в номенклатурных домах вдоль Кутузовского проспекта — 300–330 тыс. руб. за 1 кв. м.

«На цену может повлиять и история дома. Например, в квартале между Ломоносовским и Университетским проспектами расположены две абсолютно идентичные сталинки (Ломоносовский проспект, 14, и Университетский проспект, 5). Но первый из адресов получил неформальное название «дом профессоров МГУ», поскольку в нем часть квартир более 60 лет назад передали преподавательскому составу главного вуза страны. И только по этой причине квартиры там стоят дороже — 350 тыс. руб. за 1 кв. м против 320 тыс. руб. за 1 кв. м в аналогичном доме, но без истории», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Что касается современных объектов (квартир или девелоперских проектов), то для того чтобы создать эксклюзив, штучный товар, предмет роскоши, владелец или девелопер сначала должен сам основательно потратиться, как это делают владельцы дорогих полотен или раритетных автомобилей, утверждают эксперты Savills. И конечно, такое жилье никак нельзя отнести к среднему ценовому сегменту, а накрутка «за уникальность» всегда будет индивидуальной.

Как найти редкие объекты

Особенные объекты всегда в дефиците. При этом на рынке встречаются предложения, которые имеют дополнительную ценность только по мнению их владельцев.

«Есть примеры, когда мнимой уникальностью маскируют реальные недостатки — например, слишком вычурный или «диковатый» дизайн: «леопардовые» обои, спальню, выложенную плиткой, и т. п. Но даже такие квартиры попадаются в базах объявлений нечасто», — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По-настоящему эксклюзивные объекты приходится «ловить». Если покупатель ставит перед собой цель найти нечто нестандартное, то лучше всего сразу обратиться к профессионалам. «Они всегда имеют в запасе объекты, которые могут заинтересовать клиента с нетривиальными запросами. Далее все зависит непосредственно от представлений покупателя об «уникальности». Кто-то понимает под ней определенную локацию, для других важна историческая составляющая, третьи ищут нестандартный функционал, — советует Мария Литинецкая. — Сложность запроса определяет и трудность поиска объекта».

Квартиры в домах довольно известных, но не относящихся к элитному сегменту, вполне можно встретить на популярных сервисах объявлений, а также в соответствующих группах в соцсетях. Дорогие уникальные объекты часто остаются в рамках семьи или ближнего круга либо сделки с ними проходят без выставления объекта в публичное поле, отмечают риелторы.

Можно оставить заявку в одном или нескольких агентствах недвижимости, рекомендует Ирина Доброхотова: как только похожий по необходимым критериям объект появится в продаже, об этом сообщат потенциальному покупателю. Но на поиск необычной квартиры может уйти гораздо больше времени, чем обычно, поэтому придется запастись терпением.